Servituudid

Konsultatsioon

Konsultatsioon kinnisvaraalastes küsimustes nii kirjalikult kui ka suuliselt telefoni teel. Tänu turu analüüsimise kogemusele on võimalik prognoosida igale korterile, majale, maatükile või äripinnale objektiivne turuhind.

Servituudid, servituudid…

Kui otsida märksõna, mis iseloomustaks 2020.aastat meie büroo tegevuses, on see kahtlemata servituut. Teoreetiliselt saab müüa igasugust kinnisasja ka ilma servituudita, praktikas aga see paraku paljudel juhtudel enam ei õnnestu.

Mis imeloomaga siis tegemist on ja miks ei tohi selle puudumist alahinnata ei müüja ega ostja?

Iseenesest on servituut üks piiratud asjaõigustest mis annab  „õiguse võõrale varale“.

Reaalservituut piirab omaniku kasutusõigust mille ulatus määratakse pooltevahelisel kokkuleppel. Servituudi seadmine on võimalus ilma kinnisasja omandisuhet muutmata reguleerida selle kasutamist või mingite õiguste teostamist igakordse omaniku poolt. Igakordne omanik tähendab põhimõtet, et vara ära müües allub järgmine omanik täpselt samasugusele korrale.

Miks seda teha kui seni on suusõnaliste kokkulepete või väljakujunenud hea tava alusel naabrussuhted toiminud?

Sest selline kokkulepe kehtib vaid nende inimeste vahel.

Kui tekib vajadus müüa oma kinnisasi, millele juurdepääs toimub täna üle eespool olevate naabrite kinnistute, siis tuleks kindlasti olemasolevad suulised kokkulepped vormistada notaris servituutideks. Jah, see on rahaline väljaminek kuid kiirendab oluliselt müüki.

Müügipakkumine võib äratada küll palju huvi ja tekib hulgaliselt huvilisi kuid ostuotsust ei järgne ühel lihtsal põhjusel – kui teeservituuti pole seatud, siis potentsiaalne ostja selle seadmise riski enda kanda ei soovi võtta kuna temal puuduvad seniste naabritega kokkupuuted ning omavahelised suhted.  Tihti pole ka müüjatel endil enam naabrite aktiivseid kontakte mida jagada, neid leida võib olla teinekord aga päris keeruline. Eriti puudutab see maaüksusi kus puuduvad ehitised.

Finantsasutused on seisukohal, et finantseeritakse vara, millel on ametlikult juurdepääsuõigused vormistatud servituutidena, tagatiseks vara ei võeta kui need on seadmata.

Osades omavalitsustes sõltub ka maaüksuse sihtotstarbe muutmine või ehitusõiguse saamine eelnevalt teeservituutide seadmist. See trend kindlasti laieneb ning leides küll ilusa maatüki, millele võiks teoreetiliselt omale kodu või suvekodu rajada, satub ostuhuviline KOV seisukohale kus ehitusõiguse saamise tingimuseks on eelnev teeservituudi seadmine.

Meie maakonnas kõige aktiivsema arengupotentsiaaliga looderannikul on mõõdistatud hulgaliselt kitsaid mere poole suunduvaid maaüksusi kus kinnistule jõudmiseks on vaja läbid mitte üks või kaks võõrast kinnistut vaid neli-viis, vahel ka rohkem.

Oleme praktikas kokku puutunud olukorraga kus Siseministeeriumilt saadud aadressiinfo paraku ei taganud inimesega kontakti. Eraldi grupi moodustavad omanikud, kes on välismaalased või elavad alaliselt välismaal kuid oma kontakte nad siia jätnud pole.

Kohtusse on võimalik ja peakski pöörduma juhul kui naaber keeldub servituudi seadmise kokkuleppe arutamisest. Iseasi millise kvaliteediga hiljem need omavahelised naabrussuhted olema saavad.

Kui ostja peab ise hakkama tegelema servituutide seadmisega, esitab ta müüjale omapoolse hinnapakkumise, mis kindlasti ei järgi turuhinda. Ta arvestab sinna sisse riski, et ta ei saa oma eesmärke omale sobivas tempos ellu viia kuna reaalsuses jääb servituutide teema lõpuni lahendamata naaberomanike koostöö huvi puudumise tõttu või läheb asjaajamine liiga pikaks ja kulukaks (kohtulik servituut). Sellise stsenaariumi terendamisel ostuhuvi reeglina raugeb kiiresti.

Servituudi seadmist ei tule karta, see korrastab ja fikseerib olemasoleva olukorra ja võimaldab kõigil osapooltel kindlustada seni kasutusel olnud tavad selliselt et müügi vajadusel ei saa nende puudus takistuseks või oluliseks argumendiks hinna langetamiseks.

Kui sul servituudi seadmisega vaja eelnevalt nõu pidada, lepi kokku konsultatsioon omale sobival ajal Kinnisvara Vahenduskeskuse büroos   kvkeskus@kvkeskus.ee